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NOUVELLE LOI LOGEMENT

Elle sera présentée au parlement en mars. Devant l’ampleur des protestations, le président du Sénat a proposé au président de la république d’organiser plusieurs rencontres au Sénat, auxquelles les différents acteurs du logements (bailleurs, organisations d’usagers, administrateurs de biens, syndics etc…) ont été invités. Ces rencontres appelées « Conférence de consensus sur le logement » se sont déroulées en décembre et janvier. La CGL y a participé et a fait 38 propositions sur :

 

Les enjeux et évolutions du secteur social

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Les enjeux du secteur privé

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La revitalisation des centres-villes des villes moyennes

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Conférence de consensus
Les enjeux et évolutions du secteur social
Positions de la CGL

 

Les propositions de la CGL s’inscrivent à la fois dans la thématique du groupe de travail mais également dans la structuration des éléments du projet de loi qui ont été publiés.

 

1. Evolution du secteur du logement social

Dans un contexte de réorganisation du tissu des organismes HLM visant à un regroupement de ceux-ci, plus que jamais la nécessité de créer un véritable service public du logement se fait pressante. Ainsi, la CGL est-elle favorable à la création d’une structure nationale dont l’Etat serait le pilote et qui coordonnerait au niveau national l’action des organismes HLM.

Par ailleurs, bien souvent les organismes HLM se regroupent au sein d’un groupement d’intérêt économique (GIE) afin de mettre en commun leurs moyens. Or, au sein de ces GIE aucune représentation obligatoire des locataires n’est prévue. Afin d’assurer, de la même manière que dans les organismes HLM, une représentation des locataires au sein de ces GIE, la CGL propose d’y rendre obligatoire la présence des représentants des locataires.

 

2. Favoriser la mobilité dans le parc social

Concernant l’évolution des missions de la commission d’attribution des logements (CAL) consistant à examiner périodiquement la situation des locataires pour leur proposer un logement adapté à leurs souhaits et leurs capacités, la CGL est contre l’attribution de cette nouvelle mission qui dénature le rôle originel de la CAL qui est d’attribuer un logement à un demandeur sous conditions de ressources et en fonction de critères de priorité liés à la situation du demandeur. Cette nouvelle mission ferait des CAL des organes de contrôle de l’occupation des logements ce qui n’est pas souhaitable.

En revanche, à travers son réseau d’administrateurs représentant les locataires et présents dans les commissions d’attribution des logements sociaux, la CGL constate que les règles, parfois élémentaires relatives aux attributions de logements sociaux ne sont pas toujours respectées par les bailleurs sociaux. Il existe également des interprétations différentes des textes selon les bailleurs. Pour des situations sociales identiques, certains bailleurs refusent d’attribuer des logements à certains demandeurs qui ne remplissent pas certaines « conditions », là ou d’autres acceptent l’attribution. Il est donc nécessaire de toiletter les textes législatifs afin de rendre plus claires les règles relatives aux attributions de logements, de renforcer les contrôles des modalités de refus d’attribution et de faciliter les recours de demandeurs qui se sont vus refuser un logement.

Par ailleurs, il est juste de donner plus de droits aux occupants du logement qui étaient fiscalement à charge au moment de l’attribution du logement social mais qui après leur majorité, sont devenus autonomes financièrement tout en étant toujours dans le logement car intégrés au foyer familial. Ces majeurs devraient pouvoir revendiquer le droit d’être titulaires du bail et participer ainsi aux élections des représentants des locataires dans les conseils d’administration et de surveillance des organismes HLM.

Concernant la cotation de la demande de logement social, pour l’efficacité du dispositif, il est indispensable de la coupler avec la généralisation du système de la location voulue impliquant que tout ou partie des logements disponibles sur le territoire concerné soient portés à la connaissance du public, avec leur description et leurs conditions d’accès, sur un support commun.

Enfin, il est indispensable que les représentants des locataires soient présents au sein des commissions de coordination des EPCI/EPT chargées de suivre les orientations fixées localement en matière d’attribution de logements sociaux. La loi Egalité et Citoyenneté n’avait même pas prévu la présence de ces derniers ce qui tout à fait discutable lorsqu’on sait que les locataires sont obligatoirement représentés au sein des commissions d’attribution de logements.

 

 

3. Favoriser la mixité sociale

Afficher la volonté de favoriser la mixité sociale en HLM implique nécessairement d’ouvrir ce parc aux populations en difficulté mais également aux populations plus aisées. Pour cela la CGL propose :
De rendre attractive l’offre de logement social dans les quartiers difficiles en élaborant un plan de requalification des quartiers difficiles touchant à la fois le bâti mais également les transports, les établissements scolaires, les services etc…
De créer de nouvelles offres de logements à loyers faibles en augmentant la participation de l’Etat au financement de ces logements ;
De relever les plafonds de ressources pour l’attribution des logements HLM afin d’y accueillir des familles plus aisées ;
De revenir au droit antérieur en ce qui concerne le calcul de la sous-occupation d’un logement social ;
De supprimer le supplément de loyer de solidarité notamment dans le cadre d’une nouvelle politique des loyers au sein des conventions d’utilité sociale ;
De créer dans le secteur HLM un « meublé jeune » à faible loyer.

 

 

4. Rendre effectifs les droits des locataires

En raison de la spécificité du contentieux relatif aux baux d’habitation, de la particularité des rapports locatifs lorsqu’un bailleur professionnel notamment social, loue des logements dans des immeubles d’habitation dont il est seul propriétaire et enfin de la difficulté pour des locataires individuels de faire valoir leurs droits, il est proposé de créer une action de groupe spécifique dans le domaine du logement.

 

 

Conférence de consensus
Les enjeux du secteur privé
Positions de la CGL

 

Les enjeux du secteur privés sont multiples et ambitieux. Pour autant, les mesures envisagées pour y répondre de manière satisfaisante sont depuis des années de bien faible envergure. L’un des titres du projet de loi s’intitule : « Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale ». « Répondre aux besoins de chacun », on peut chercher en vain un arsenal de mesures qui visent dans le secteur du logement privé notamment, à répondre aux besoins de chacun. Puisqu’on nous martèle l’idée que pour une majorité de français leur souhait est d’être propriétaires de leur logement. Puisqu’on affiche la volonté de répondre aux besoins de chacun, il faut donc lever les obstacles à l’acquisition de leur logement par les particuliers. Deux obstacles principaux apparaissent selon la zone dans laquelle se situe les biens à acquérir :
Dans les zones détendues : le défaut d’attractivité de certains territoires qui réduit la demande ;
Dans les zones tendues : les prix !

 

1. Agir sur les prix

La CGL a été l’une des premières organisations à revendiquer qu’il fallait agir sur le prix des loyers dans les zones tendues à une époque ou tout le monde pensait que cela était impossible.
Elle a été la première organisation à affirmer qu’il fallait dans le même temps agir sur les prix dans le domaine de l’immobilier sur trois axes d’intervention :
Encadrer les prix du foncier : Subir les prix du foncier est une idée que personne ne semble vouloir remettre en cause. La CGL demande un encadrement des prix du foncier.
Encadrer les prix de l’immobilier : Cette mesure est nécessaire non seulement pour proposer une offre abordable mais également pour rendre toute son efficacité au mécanisme de l’encadrement des loyers. En effet, il est indispensable d’encadrer en même temps sur une même zone, les prix de l’immobilier et les prix des loyers afin de de maintenir une certaine rentabilité aux investisseurs souhaitant s’orienter vers le marché locatif. 
Encadrer les honoraires des agents immobiliers : Les tarifs exorbitants des agences par rapport au service réellement apporté à l’occasion d’une vente immobilière viennent augmenter les prix de l’immobilier de manière totalement injustifiée. Les réactions des agences suite au nouvel arrêté de publicité des prix d’avril 2017 confirment cette tendance puisque les prix publiés dans les annonces intègrent de plus en plus les honoraires (qui sont mis à la charge du vendeur). La CGL propose donc d’encadrer les honoraires à la vente.

 

2. Adopter une politique forte visant à rééquilibrer les zones d’attractivité sur le territoire

Les zones tendues concentrent les activités ainsi que les populations avec pour effet une pression sur les prix. Il est indispensable de mettre en place à l’échelle nationale des politiques incisives visant à rééquilibrer les territoires.

 

3. Le bail mobilité

La CGL est contre la mise en place d’un nouveau régime de bail d’habitation. Tout d’abord, le régime actuel permet sans aucun problème la mobilité des locataires d’un logement à usage d’habitation constituant la résidence principale du locataire. Que ce soit en matière de location vide ou meublé soumise à la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à tout moment sous réserve du respect d’un préavis et ce quelle que soit la durée du bail. Si toutefois, la volonté du législateur était de rendre applicable le régime de la loi de 1989 aux logements qui ne constituent pas la résidence principale du locataire, il faudrait le préciser expressément afin de lever les ambiguïtés et les difficultés d’application qu’un texte en l’état ferait naître. En effet, le texte ayant vocation à être d’ordre public, il est censé régir un certain type de baux parfaitement délimité. Or, le projet de loi n’est pas clair sur le champ d’application de ce régime particulier.

 

4. L’expulsion locative

Dès l’apparition d’un impayé de loyers, le locataire doit être pris en charge par une structure chargée de « piloter » la mise en œuvre de ces dispositifs afin de leur donner cohérence et efficacité.
La CGL propose la mise en place en amont de l’audience d’un mécanisme permettant, dans un délai très court suivant le début de la situation litigieuse, de trouver des solutions pour éviter l’expulsion. Ce mécanisme pourrait prendre la forme de la saisine d’une structure de conciliation avec des « pouvoirs » étendus, un peu à l’image des commissions de surendettement. Cela pourrait être le rôle des commissions départementales de conciliation.
Elle propose également que l’application effective de tout mécanisme qui garantit au bailleur le paiement du loyer empêche la résiliation du bail et donc l’expulsion. L’objectif étant de maintenir dans les lieux le locataire dont la dette est soldée à l’égard du bailleur, même par un mécanisme de garantie.
La CGL souhaite également que les mécanismes de prévention des expulsions intègre toutes les situations et pas seulement les expulsions pour impayé de loyer. Cela permettrait de prendre en compte les expulsions de propriétaires et de copropriétaires en impayé, charges, de remboursement d’emprunt ou pour tout autre motif.

 

5. Rééquilibrer les relations locataires bailleurs

La CGL propose différentes mesures pour améliorer la relation entre locataires et bailleurs. Elles ont toutes pour fil conducteur la nécessité non pas de créer plus de droits, mais de rendre effective l’application des droits existants en prévoyant des mécanismes nouveaux destinés à les faire valoir plus facilement. En effet, les relations entre bailleurs et locataires souffrent trop des difficultés pour faire simplement appliquer le droit. Ces mesures seraient :
La mise en place d’une action de groupe spécifique dans le domaine du logement afin de sanctionner les pratiques de masse de bailleurs qui ne respectent pas les droits des locataires. Cette action prévoirait également la possibilité de recours contre des gestionnaires immobiliers y compris dans leur activité de mandataires. Par ailleurs, il convient de prévoir un renforcement des actions collectives sur le modèle de celles qui sont en vigueur en droit de la consommation. En effet, la loi du 6 juillet 1989 contient seulement la possibilité pour une association de représenter en justice un ou plusieurs locataires mais cela ne concerne que les litiges relevant de la loi de 1989 et ne permet pas d’avoir un effet de masse.
La création d’un « commandement de faire ». A l’instar du commandement de payer qui contraint le locataire à remplir son obligation de paiement, le commandement de faire aurait pour objet de contraindre, dans un délai défini, le bailleur à remplir ses obligations. Le non respect d’un commandement de faire, adressé par huissier et non contesté, entrainerait une diminution du loyer en principal jusqu’à l’exécution de l’obligation.
La création d’un fonds spécial de centralisation de l’ensemble des dépôts de garantie. Préconisé par un rapport du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), ce fonds permettrait de redonner au dépôt de garantie son véritable rôle de garantie en apaisant la relation bailleur-locataire au moment de sa restitution par un tiers.

 

6. Le CNTGI

La CGL n’approuve pas le choix de supprimer le rôle d’autorité administrative du CNTGI chargée de prononcer des sanctions à l’encontre des professionnels de l’immobilier ne respectant pas la loi Hoguet. Tout en sachant que la loi Egalité et Citoyenneté n’était pas encore entrée en vigueur sur ce point. Dans tous les cas, il est indispensable de prévoir une instance pouvant prononcer des sanctions administratives à l’encontre des professionnels de l’immobilier.

 

7. Encadrement des loyers et observatoires

La CGL ne trouve pas normal que la sanction administrative prévue par le projet de loi en cas de non-respect du loyer maximum ne profite pas au locataire victime d’un bailleur indélicat alors que pour que cette sanction soit éventuellement prononcée, il est nécessaire qu’une action en justice soit initiée par le locataire lui-même. De plus, cette sanction est vouée à l’inefficacité puisque peu de locataires font la démarche de faire valoir leurs droits devant un tribunal. C’est clairement le problème de l’effectivité du droit qui est alors posé. Indépendamment d’une sanction administrative, il faut créer dans la loi du 6 juillet 1989 elle-même, un mécanisme permettant au locataire de ne pas payer le dépassement de loyer demandé sans passer devant le juge. On peut songer pour cela à un mécanisme simple par lequel le locataire avertit par un courrier recommandé le bailleur, que le loyer demandé dépasse les plafonds autorisés et dans lequel il précise le montant maximum autorisé qu’il règlera mensuellement.

Concernant la dissociation entre agrément des observatoires et mise en en place effective de l’encadrement, la CGL y est favorable mais pas dans le sens de permettre à certains territoires d’échapper à un encadrement, bien au contraire. Il faut généraliser les observatoires des loyers et prendre le temps de les mettre en place si besoin. Il est indispensable d’avoir une vision claire des niveaux de loyer pratiqués. En revanche, l’un des obstacles à la mise en place de l’encadrement des loyers est la complexité de son processus d’élaboration et notamment le lien entre observatoires et encadrement. La CGL propose que le mécanisme d’encadrement soit beaucoup plus simple notamment quant à l’évaluation des niveaux de loyers. Rappelons quand même qu’aujourd’hui en France les honoraires des agences immobilières sont plafonnés, les loyers HLM sont plafonnés sans qu’un quelconque problème d’observatoire n’ait été ne serait-ce qu’évoqué. Aujourd’hui si la mise en place des observatoires est importante pour surveiller le marché, l’encadrement des loyers peut être mis en place sans observatoire.

 

8. Améliorer le droit des copropriétés

La CGL est contre le recours au mécanisme de l’ordonnance. Pour une réforme d’une telle ampleur, il est indispensable de la soumettre aux débats parlementaires mais pas seulement. Il est également primordial de mettre en place une concertation élargie avec tous les acteurs de la copropriété. Tous les regards sont importants car le monde de la copropriété est complexe en raison de la diversité des situations sur le territoire. D’ailleurs, aller dans le sens d’une simplification du droit ne sera pas chose aisée en raison justement de cette diversité. Dans le cadre de cette réforme, la CGL sera soucieuse du respect des copropriétaires sur deux plans :
Au niveau du respect du principe de la gouvernance de la copropriété pour les copropriétaires et par les copropriétaires ;
Au niveau du respect des capacités financières des copropriétaires pour ne pas réserver les copropriétés aux populations les plus favorisées.

Par ailleurs, afin que les représentants des associations de locataires présents sur l’immeuble puissent jouer pleinement leur rôle en assemblée générale, il est indispensable que l’exercice de leurs droits soient facilité et qu’ils aient ainsi accès à l’ensemble des documents notifiés en même temps que l’ordre du jour. La CGL est donc favorable à ce que soit précisé dans la loi que l’ensemble des documents notifiés en même temps que l’ordre du jour aux copropriétaires sont tenus sans aucun frais, chez le syndic, à la disposition des représentants des associations de locataires désignés dans les conditions de l’article 44 de la loi du 23 décembre 1986. De la même manière, pour information, il est indispensable que ces représentants soient destinataires du procès-verbal de l’assemblée générale aux frais du syndicat des copropriétaires.

 

9. Le bail numérique

De la même manière qu’elle était opposée à la mise en place d’un bail-type, la CGL est opposée à la création d’un bail numérique. En effet, la loi du 6 juillet 1989 étant suffisamment complète et d’ordre public, la mise en place d’un bail numérique qui passera forcément par la mise en place d’un bail numérique type n’est pas spécialement nécessaire. La CGL propose de déconnecter la remontée d’informations sur les baux et leurs contenus et l’établissement du bail. Il est tout à fait possible d’aller vers la reconnaissance du bail numérique (sans pour autant l’enserrer dans des clauses-types) tout en mettant en place, par ailleurs, une obligation de remontée des informations nécessaires sur un portail spécifique dédié. Enfin, le contenu de l’habilitation semble vraiment flou car le texte parle de « bail numérique » et de « services d’aide à l’établissement de contrats de location », ce qui n’est pas la même chose.

 

 

 

Conférence de consensus
La revitalisation des centres-villes des villes moyennes et les enjeux attachés à la cohésion des territoires

Positions de la CGL

 

Les zones tendues concentrent les activités ainsi que les populations avec pour effet une pression sur les prix et une concentration des inégalités sociales. A l’opposé, certaines zones souffrent d’un désintérêt croissant. Il est donc indispensable de mettre en place à l’échelle nationale des politiques incisives visant à rééquilibrer les territoires. Adopter une politique forte visant à rééquilibrer les zones d’attractivité sur le territoire est un enjeu majeur, la revitalisation des centres-villes en est un élément très important. Dans le cadre de la conférence de consensus la CGL fait les propositions suivantes :

Développer des transports en commun à faible coût, voire gratuits ;
Permettre aux véhicules motorisés d’accéder à des stationnements gratuits dans les centres-villes ;
Favoriser l’essor et la diversité des commerces de proximité en incitant les communes à acquérir des locaux commerciaux afin de les louer à des entreprises à des prix abordables ;
Affecter des crédits de l’ANAH à l’augmentation des aides pour la rénovation de l’habitat ancien ;
Moduler les aides financières à la construction et à la rénovation en fonction de l’importance des contraintes d’urbanisme ;
Assurer une réelle mixité sociale au moment des constructions ou des rénovations ;
Créer des zones franches incitatives à l’installation d’activités économiques en mettant en place une fiscalité attractive ;
Désenclaver certains territoires en réactivant ou en créant des lignes ferroviaires ;
Revenir à l’esprit initial de la DATAR (Délégation interministérielle à l’aménagement du territoire et à l’attractivité régionale) en favorisant la décentralisation d’activités économiques sur les territoires, s’appuyant sur des objectifs définis par un plan mis en place au niveau national, qui pourrait être réalisé par un service public de l’aménagement du territoire.

 

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SOMMAIRE :

 

ACTUALITÉ  : 78ème congrès de l’USH à Strasbourg

ACTUALITÉ : Le programme logement du gouvernement : réaction de la CGL

PAROLES MILITITANTES : avec le Président de la CGL

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